Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti. Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v inzercii. Zá túto cenu sa málokedy predá. Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme).

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti:

Všeobecné:

  • lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice...
  • poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok ...
  • dostupnosť denných aktivít – práca, záujmy, a pod.
  • úroveň hluku
  • množstvo zelene, životné prostredie
  • dopravné napojenie
  • občianska vybavenosť v blízkom okolí
  • bezpečnosť
  • sociálna úroveň obyvateľstva
  • inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
  • konštrukcia a stavebné materiály
  • zateplenie objektu
  • nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
  • dispozičné riešenie nehnuteľnosti

Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:

Byty:

  • poloha na prízemí, zv. prízemí, najvyššom poschodí
  • poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
  • nižšia bytová kategória
  • stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení
  • vek bytu a domu
  • nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
  • nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
  • orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď.

Ostatné:

  • právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
  • narušená konštrukcia a statika objektu
  • dostupnosť v zime (cesta)
  • nevyhovujúce dopravné spojenie
  • tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
  • riziko záplav
  • pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
  • pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
  • nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
  • nevyhovujúci susedia

Najčastejšie nástroje pre odhad ponukovej ceny sú:

  • analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí
  • ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom
  • cenové mapy na realitných portáloch
  • pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti
  • zhodnotenie rekonštrukciou
  • ďalšie investície do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod.
  • celková nálada na realitnom trhu
  • sezóna (najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň)

Psychologické aspekty:

Pri oceňovaní nehnuteľnosti pôsobia aj viaceré psychologické aspekty. Treba počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: „Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac“.

  • má teda nepresné a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti
  • má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod.
  • má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu, aby bolo z čoho „spúšťať“

Časové obdobie potrebné na predaj:

Dôležitým prvkom pri stanovovaní ponukovej ceny je aj časové obdobie potrebné na predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia cena ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.